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21 de fevereiro de 2022
Os contratos de locação sofrem reajustes anuais, conforme definição legal, sendo que as partes estipulam um índice para sua correção, o qual deve ser escolhido dentre os publicados por institutos amplamente conhecidos.
O IGP-M publicado pela Fundação Getulio Vargas, corresponde a grande maioria das correções de contratos de locação. Porém, o que muitos contratantes não sabem é que a base de preços que se apura o índice, não tem qualquer ligação com contratos de locação.
O cálculo do IGP-M, assim como os outros dois indicadores (IGP-10 e IGP-DI), tem em conta a variação de preços de bens e serviços, bem como de matérias-primas utilizadas na produção agrícola, industrial e construção civil. Dessa forma, o resultado do IGP-M é a média aritmética ponderada da inflação ao produtor (IPA), consumidor (IPC) e construção civil (INCC). (Fonte: https://portal.fgv.br/noticias/igpm-resultados-2022)
Desta forma, há muito tempo se discute a correta aplicação do IGP-M na correção dos contratos de locação, o que ficou mais evidente durante a pandemia, em que a inflação não acompanhou a variação dos preços praticados no mercado imobiliário.
Esta divergência, representou uma avalanche de processos judiciais, em que os locatários buscavam uma redução nos reajustes dos contratos, porém, encontram uma barreira jurídica, uma vez que a estipulação contratual do índice de correção é determinada pela vontade das partes, o que prejudica a intervenção jurisdicional.
Considerando todo este cenário, o momento foi propício para criação de um índice voltado para correção de contrato de locação, o IVAR - Índice de Variação de Aluguéis Residenciais é o índice criado pelo IBRE - Instituto Brasileiro de Economia, da FGV - Fundação Getúlio Vargas, como o novo indexador dedicado para os reajustes de aluguel, utilizando a variação dos valores estabelecidos em contratos de locação em quatro capitais, São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte.
Ao contrário do que ocorre com os demais índices, compostos pela variação de preços em diversos setores econômicos, o IVAR somente possui em sua base, ou seja, as variações de preços específicos do setor imobiliário de locações residenciais, tendo acumulado negativos 0,61% nos últimos 12 meses.
A ideia é que o IVAR refletindo a “variação mais precisa” dos alugueis, seja incorporado aos contratos, gerando mais estabilidade ao setor, porém ele deverá ser estabelecido em contrato para sua aplicabilidade.
Nada impede que passe a ser utilizado em contratos vigentes, cabendo as partes fazerem um aditamento indicando o novo índice como oficial para correção do contrato.
Este processo, deve levar algum tempo, pois o IGP-M já está incorporado aos contratos, como se fosse uma determinação legal, e não uma estipulação facultativa.
Por outro lado, o locador utiliza do recebimento dos aluguéis justamente para aquisição de bens de produtos e serviços, que são corregidos pelo IGP-M, o que poderá gerar uma queda no poder de compra dos locadores.
De outro lado, constatamos há décadas que as locações tiveram uma estagnação em seus preços, equilibrando o mercado de forma mais justa, e este equilíbrio deve ser mantido, não podendo sofrer tantas interferências de setores diversos, e que não refletem o valor de aluguel justo e razoável.
Porém, entendemos que este é um momento de reflexão, e que tanto locador e locatário tenham consciência deste novo índice, e o analisem quando da celebração do contrato, como mais uma opção para estabelecerem as diretrizes quanto aos reajustes.
Esta decisão deve ser ponderada, pois após estabelecido o índice, a alteração do mesmo poderá representar um árduo caminho para quem se sentir lesado.
Por Dra. Carla Fuentes Sales
Pós Graduada em Direito do Consumidor pela PUC, Mestrado em Direitos Difusos e Meio Ambiente pela Unimes, Pós Graduada em Direito Notarial e Registros Públicos pela Universidade Damásio.